En los últimos años el alquiler turístico ha pasado de ser un tema “de convivencia” a convertirse en un asunto claramente jurídico y de cumplimiento normativo. Y 2025 ha sido un punto de inflexión por dos motivos: por un lado, se refuerza el papel de la comunidad de propietarios en edificios en régimen de propiedad horizontal; por otro, se implanta un marco estatal de registro y control digital para los alquileres de corta duración.

Este artículo pretende aclarar, de forma rigurosa pero entendible, qué debe tener en cuenta una comunidad (y un propietario) para actuar correctamente y evitar impugnaciones, requerimientos o conflictos innecesarios.

1) Qué se entiende por “vivienda de uso turístico” a efectos legales

Cuando hablamos de “alquiler turístico” en comunidades, normalmente nos referimos a la actividad que se encuadra en la exclusión del art. 5.e) de la LAU (viviendas comercializadas o promocionadas en canales turísticos y sometidas a normativa sectorial turística). Esto es importante porque no todo arrendamiento “corto” es automáticamente turístico: hay diferencias entre alquiler por temporada, hospedaje, usos ocasionales, etc., y la calificación final depende de la normativa aplicable y del modo de comercialización.

En la práctica, cuando una vivienda se explota como VUT, se activa un régimen más intenso de obligaciones (autonómicas/municipales) y, desde 2025, también un filtro comunitario claro en edificios sujetos a LPH.

2) El cambio clave de 2025 en comunidades: sin autorización expresa previa, no procede iniciar la actividad

La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal introduce una idea muy relevante y, además, sencilla: si un propietario quiere destinar su vivienda a uso turístico (art. 5.e LAU), debe obtener previamente una “aprobación expresa” de la comunidad.

Esto cambia el enfoque. Antes, muchas discusiones giraban en torno a si la comunidad podía “prohibir” o “limitar” y con qué alcance. Ahora el punto de partida, en términos prácticos, es este: la actividad requiere habilitación comunitaria previa. Si no existe un acuerdo expreso de autorización adoptado correctamente, la comunidad tiene base para oponerse y requerir el cese, sin perjuicio de las acciones que correspondan según el caso.

Dicho de otra forma: no es “se permite salvo prohibición”, sino más bien “se necesita autorización” cuando hablamos de VUT en un edificio sujeto a LPH.

3) Mayoría y contenido del acuerdo: cómo se autoriza y qué puede fijar la comunidad

La autorización no se decide “de palabra” ni con mayorías simples. La LPH remite a un régimen de mayoría cualificada (doble cómputo de propietarios y cuotas) para adoptar este tipo de acuerdos. Por eso, si se quiere hacer bien —y que el acuerdo sea defendible— conviene cuidar especialmente tres cuestiones:

Primero, que el punto conste claramente en el orden del día (autorización expresa previa para destinar determinada vivienda a VUT, identificando finca si procede).

Segundo, que la votación quede reflejada en el acta con el cómputo correcto (propietarios y cuotas), evitando errores típicos que luego abren la puerta a impugnaciones.

Tercero, que el acuerdo no se limite a “sí/no” si la comunidad quiere regular consecuencias económicas. La LPH permite que, cuando exista la actividad, la comunidad pueda acordar cuotas especiales o un incremento de participación en gastos comunes, con el límite máximo legal (no superior al 20%) y con una precisión importante: sin efectos retroactivos. Esto es útil para equilibrar el impacto real que la actividad puede generar en mantenimiento, limpieza, desgaste o gestión, siempre dentro de los márgenes legales.

4) El segundo “bloque” de 2025: Registro Único y Ventanilla Única Digital (alquileres de corta duración)

Paralelamente, el marco estatal avanza en un sistema de Registro Único y una Ventanilla Única Digital para alquileres de corta duración. ¿Qué implica esto? Que, además de cumplir con la normativa turística autonómica y municipal, se refuerza un sistema de identificación/registro y de intercambio de información que afecta a la comercialización y a la presencia en plataformas.

Para una comunidad, esto tiene un efecto práctico: aunque el propietario “tenga licencia” o “esté anunciado”, eso no sustituye el requisito comunitario cuando la vivienda está en propiedad horizontal. Son planos distintos: uno es el cumplimiento administrativo-turístico y el otro es la habilitación comunitaria previa exigida por la LPH.

Conclusión

En 2025 el alquiler turístico en comunidades ha pasado a requerir una gestión más estricta: autorización expresa previa de la comunidad cuando se trate de VUT en propiedad horizontal, y un entorno estatal de registro y control digital para alquileres de corta duración. La recomendación es clara: acuerdos bien planteados, votaciones correctas, actas sólidas y, si se autoriza, medidas económicas dentro de los límites legales.